一文讀懂債權項目和(hé)不良資産的投資要點！

      近日，恒大(dà)在香港聯交所發布了無法履行(xíng)擔保責任的公告。這份公告和(hé)廣東省政府派駐工作(zuò)組基本意味着恒大(dà)的自救努力失敗，債務圍城之下終究還(hái)是選擇躺下，接下來(lái)大(dà)概率走破産重整的路。參考恒大(dà)事件，秉一收集整理(lǐ)了一些(xiē)關于債權投資和(hé)不良資産投資的重要知識點，以問答(dá)形式幫您安全審慎的做(zuò)好投資規劃。

      【1問】當前債權類地産項目的投資背景？

      【1答(dá)】自2018年以來(lái)，銀監、央行(xíng)、發改委、住建部等部門(mén)對房(fáng)地産行(xíng)業從提示風險到公開(kāi)論斷房(fáng)地産是金融風險最大(dà)的“灰犀牛”，從窗口指導到出台限制(zhì)信托通(tōng)道(dào)類業務和(hé)房(fáng)地産信托業務規模、限制(zhì)經營貸流入房(fáng)市、對房(fáng)地産企業設置“三道(dào)紅線”、限制(zhì)商業銀行(xíng)房(fáng)地産貸款集中度和(hé)按揭貸款等具體(tǐ)政策。開(kāi)發商銷售回款受阻、現金流惡化，償債壓力大(dà)幅增加，融資渠道(dào)變少(shǎo)。整體(tǐ)監管趨勢明(míng)顯在限制(zhì)地産項目債權類融資，要求開(kāi)發商提高(gāo)自有(yǒu)資金的投入比例和(hé)周轉率。

       【2問】當前債權類地産項目的投資機會(huì)？

       【2答(dá)】房(fáng)企暴雷風潮從2020年中小(xiǎo)房(fáng)企開(kāi)始，一直到今年的上(shàng)市房(fáng)企泰禾、藍(lán)光、恒大(dà)、花(huā)樣年、新力、陽光城等一衆TOP100名單的知名企業，尤其是從2021年第三季度開(kāi)始，房(fáng)企的現金流在急劇(jù)流出，而相應的融資卻越發困難。在此背景下，各房(fáng)企在既有(yǒu)融資渠道(dào)未能明(míng)顯補充資金的情況下，加速對存量項目進行(xíng)甩賣成了活下去的有(yǒu)效途徑，預計(jì)在未來(lái)1-2年內(nèi)，推向市面的困境地産項目數(shù)量會(huì)呈現一個(gè)放量的狀态，短(duǎn)期內(nèi)會(huì)呈現明(míng)顯供大(dà)于求的現象。而這對于專注困境地産投資領域的投資者而言是一個(gè)絕佳的機會(huì)。

       【3問】房(fáng)地産行(xíng)業近期出現哪些(xiē)變化？

       【3答(dá)】房(fáng)地産行(xíng)業出現兩大(dà)變化，一是頭部開(kāi)發商合作(zuò)開(kāi)發，二是股權類融資需求增加，而通(tōng)過名股實債的方式融資成為(wèi)規避監管的重要方式。

       【4問】如何識别與陷入困境的房(fáng)地産企業進行(xíng)合作(zuò)的風險？

       【4答(dá)】三個(gè)識别因素：

1、核心風險把控是房(fáng)地産開(kāi)發公司的土地儲備，早期儲備土地賬面價值低(dī)于市場(chǎng)價值，債權投資的保障較高(gāo)；
2、主體(tǐ)層面初步分析維度包括實控人(rén)品行(xíng)、股權結構及其質押情況、公司治理(lǐ)和(hé)非房(fáng)産行(xíng)業布局、杠杆水(shuǐ)平、土地儲備、在建項目和(hé)在售項目等方面。其中合理(lǐ)的多(duō)樣化布局可(kě)以為(wèi)債權提供更多(duō)還(hái)款來(lái)源，但(dàn)類似跨行(xíng)業布局也可(kě)能拖累地産項目。進一步在财務分析包括根據少(shǎo)數(shù)股東損益與少(shǎo)數(shù)股東權益匹配度（防止名股實債隐藏債務）、負債結構（有(yǒu)息負債占比）、年化淨利潤率、報表合并範圍、永續債和(hé)利息的處理(lǐ)、投資性房(fáng)地産、經營活動現金流等情況；
3、項目層面包括宏觀分析項目地塊區(qū)域及現狀、土地價格、房(fáng)價及存量房(fáng)、人(rén)口分布和(hé)流向，對于三線以下城市還(hái)應考慮新城區(qū)建設規劃，宏觀層面問題主要表現為(wèi)區(qū)位選擇錯誤、拿(ná)地規模過大(dà)、業态貪大(dà)圖全。微觀層面考慮規劃經濟指标表，業态定位、競品分析、總投入測算(suàn)和(hé)現金流測算(suàn)、壓力測試、IRR測算(suàn)、銷售計(jì)劃等。

       【5問】大(dà)型房(fáng)地産企業的地産項目債權融資的風控要點？

       【5答(dá)】大(dà)型房(fáng)地産開(kāi)發企業一般融資集中度高(gāo)，與債權人(rén)能夠保持長期融資合作(zuò)，有(yǒu)利于化解債務風險，而單次分散的融資行(xíng)為(wèi)則在出現流動性風險時(shí)容易導緻債務危機；債權投資過程中嚴格履行(xíng)業務程序，尤其是保障法律權利，如公證的法律效力要件是否完備；控制(zhì)單一融資規模，防止被融資方綁架。操作(zuò)要點：（1）盡調充分和(hé)邏輯有(yǒu)效；（2）面簽核保手續與動作(zuò)齊全；（3）外保內(nèi)貸轉遞公證手續；（4）擔保事項有(yǒu)權機構出具決議。

       【6問】小(xiǎo)型房(fáng)地産企業的地産項目債權融資的風控要點？

       【6答(dá)】小(xiǎo)企業資質一般，風控重點在企業的核心資産、定金和(hé)外部增信條件。操作(zuò)要點：（1）關注無法封閉運行(xíng)；（2）抵押物僅作(zuò)為(wèi)抵押而存在時(shí)抵押物自身的價值；（3）錯位抵押的保障能力；（4）對于小(xiǎo)開(kāi)發商盡量與本地金融機構合作(zuò)，減少(shǎo)信息不對稱的風險。

       【7問】房(fáng)地産企業對地産項目投資時(shí)有(yǒu)哪些(xiē)共性風控指标？

       【7答(dá)】1、不介入（樓面價）地王項目，拍地成本過高(gāo)後盈利将十分依賴房(fáng)價上(shàng)漲，在目前的房(fáng)地産調控背景下風險較大(dà)；2、容積率低(dī)于1.0等低(dī)密度地産項目和(hé)保障房(fáng)項目，利潤空(kōng)間(jiān)薄；3、不介入郊區(qū)造城和(hé)文旅大(dà)盤項目，運營風險較大(dà)；4、非一線城市土地成本占總投資比例超過50%，投資風險較大(dà)；5、商業建築面積超過30%将可(kě)能存在銷售障礙；6、自投比例不高(gāo)于30%，銷售返投不高(gāo)于30%，債務融資規模不高(gāo)于50%，否則資金鏈存在風險；7、內(nèi)部報酬率不低(dī)于15%，或與融資成本進行(xíng)比較，需要通(tōng)過留下壓力測試的空(kōng)間(jiān)，售價下跌20%，銷售面積僅80%，或者可(kě)售貨值高(gāo)于融資金額的1.5倍；8、預計(jì)回款情況30天銷售不低(dī)于50%，90天銷售不低(dī)于80%，可(kě)售貨值不低(dī)于債務的1.5倍，若無法查清債務規模，則根據總投資估計(jì)；

       【8問】一般抵押與最高(gāo)額抵押的區(qū)别？

       【8答(dá)】一般抵押僅就某一特定時(shí)點已發生(shēng)的債務享有(yǒu)優先受償權，并且随主債權轉移，而最高(gāo)額抵押；最高(gāo)額抵押是一段時(shí)間(jiān)內(nèi)将要連續發生(shēng)的債權，在最高(gāo)債權限額內(nèi)就該擔保财産優先受償，最高(gāo)額抵押設立前産生(shēng)存在的債權經當事人(rén)同意可(kě)以轉入最高(gāo)額抵押擔保範圍，擔保範圍內(nèi)的債權可(kě)以部分轉讓，而擔保物不需要跟随轉讓。

      【9問】一般保證與連帶責任保證的區(qū)别？

      【9答(dá)】一般保證的保證人(rén)可(kě)以要求主合同先審判或仲裁，債務人(rén)财産優先清償，否則不履行(xíng)擔保責任，而連帶保證債權人(rén)可(kě)以直接要求保證人(rén)履行(xíng)擔保責任。《民法典》規定合同約定不明(míng)默認為(wèi)一般保證。